Perché Berlino ha bloccato il costo degli affitti

Nella capitale tedesca stop ai rincari per i prossimi cinque anni e via all’acquisto in massa di case. L’obiettivo è calmierare le tariffe per aiutare i ceti più deboli, ma il risultato non è così scontato

Manifestazione contro il caro-affitto a Berlino del 2019 (Getty Images)Manifestazione contro il caro-affitto a Berlino del 2019 (Getty Images)

Uno spettro si aggira per l’Europa: il caro affitti. L’incessante aumento dei costi abitativi in molte delle metropoli occidentali è un tema sempre più presente nel dibattito politico, e i legislatori statali sono sotto pressione. Dopo innumerevoli proteste di piazza e altrettanti buchi nell’acqua, qualche settimana fa a Berlino è diventato legge un provvedimento epocale: il blocco degli affitti per i prossimi cinque anni. Un modo per frenare la speculazione immobiliare e arginare l’impennata dei canoni nella capitale tedesca.

La decisione – inusitata per un Land della Repubblica federale – è indubbiamente una vittoria politica della maggioranza rosso-verde composta da Linke, Verdi e Spd, al governo nella città-Stato dal 2013. Non è stata per nulla facile: la sinistra ha dovuto affrontare oltre un anno di discussioni infuocate, tra l’entusiasmo dei militanti di base e degli studenti che vivono in città e le resistenze di immobiliaristi, cristianodemocratici, liberali e anche di alcuni moderati socialisti, che considerano la legge poco meno di un ritorno della vecchia Ddr filosovietica.

Il “blocco di Berlino”

La ratio dietro il “blocco di Berlino” è presto detta: la città è in continuo ingrandimento. Contava già oltre 3,6 milioni di abitanti nel 2017 e non smette di espandersi, fungendo da calamita soprattutto per i giovani. Il numero totale degli abitanti della città è aumentato di circa 200mila persone dal 2008 e 40mila nel solo 2018, quasi tutte tra i 20 e i 30 anni.

L’afflusso continuo di nuovi abitanti verso la capitale aumenta la domanda di stanze e appartamenti e spinge inevitabilmente i prezzi verso l’alto in una città che, fino a dieci anni fa, era rimasta un’eccezione tra le grandi capitali europee, con affitti al di sotto la media. A seconda delle stime, i media tedeschi parlano dell’urgenza di costruire 200-300mila unità abitative in più entro il 2030.

Per il momento è stato calcolato che in una zona ad alta densità di popolazione come Neukölln i prezzi siano cresciuti di 4,2 volte nell’arco di 10 anni: da 1.000 a 4.200 euro per metro quadro, ancora al di sotto delle cifre che si possono toccare nel centralissimo Mitte (6.400 euro, in rialzo del 280 per cento rispetto ai 2300 euro del 2007).

Effetto tassi bassi

La situazione è esacerbata da un’altra tendenza di questi anni: la corsa all’immobile. Con i tassi di interesse negativi sui conti correnti la liquidità viene investita sempre di più nel settore immobiliare approfittando di tassi molto bassi sui mutui. I tedeschi, tradizionalmente poco propensi alle case di proprietà (ci vive solo il 52% della popolazione, contro il 72% degli italiani, dati Commissione europea 2016) si stanno appassionando all’investimento e il risultato è presto detto: il prezzo medio al metro quadro di un’abitazione berlinese è passato dai 2.079 euro del 2011 ai 4.368 euro attuali, con una crescita del 110% in soli sette anni.

“Abitare è una necessità umana fondamentale. Se il mercato non la soddisfa allora interviene la politica. La casa a prezzi accessibili è un diritto”, ha spiegato Harald Wolf, deputato di Die Linke. Se i dispositivi sul controllo degli affitti variano da Paese a Paese, la maggior parte di essi consiste in uno stop ai massimali sugli aumenti di prezzo durante la durata di un affitto, e talvolta anche oltre questa, oppure in maggiori protezioni contro gli sfratti. Nessuna grande città europea però ha mai provato a imporre qualcosa di così radicale come il Mietendeckel (tetto agli affitti) voluto dalla sinistra berlinese, che oltre a congelare gli attuali canoni fino al 2025 permette agli inquilini di pretenderne la riduzione se la cifra supera di oltre il 20% i nuovi massimali fissati nella norma.

Acquisti di massa

Il motivo per cui la riforma è così importante è però un altro: l’amministrazione di Berlino è consapevole che gli investimenti privati in nuovi edifici o in ristrutturazioni molto probabilmente caleranno, e che il ridotto flusso di cassa dovrà essere colmato con maggiore forza dal Land. Questo è il secondo pilastro dell’azione municipale, che prevede anche l’acquisto di migliaia di appartamenti da grandi società private.

Tra settembre e dicembre del 2019 oltre 8mila unità abitative sono state dunque “socializzate” dalla città di Berlino tramite una società immobiliare pubblica, con una spesa di oltre 360 milioni di euro (cifra che sarà coperta anche con l’aiuto del governo federale). Il comune si propone di offrire a migliaia di berlinesi abitazioni a prezzi accessibili a lungo termine, mentre la confederazione degli immobiliaristi tedeschi ha denunciato “la rottura dello storico tabù dell’esproprio”. Ovviamente, i movimenti per la casa festeggiano.

Esperimento riuscito?

Berlino è diventata così un laboratorio tecnico, oltre che politico, all’attenzione degli altri 15 Länder tedeschi e di diverse città europee.  Ma cosa ci dice la letteratura scientifica sull’efficacia (vera o presunta) del “cap” sugli affitti? Secondo Brookings Institution, un centro di ricerche decisamente liberale, i precedenti sono meno rosei di quanto i sostenitori di iniziative del genere potrebbero pensare: mettere un tetto agli affitti o regolamentare il loro aumento (come Berlino) non sarebbe una buona idea, per una lunga serie di motivi.

Se, da un lato, Brookings ammette che il controllo degli affitti sembra aiutare l’accessibilità economica nel breve periodo per chi già vive in una casa, nel lungo periodo questo può ridurre la qualità di vita in un quartiere, alimentare la gentrificazione e creare esternalità negative. Questo perché molti proprietari di case con affitti bloccati potrebbero fare di tutto per ridurre la manutenzione nella struttura abitativa, oppure perché si offrirebbero incentivi a coppie senza figli a restare nello stesso appartamento per anni, tenendo fuori famiglie più bisognose. Inoltre, il provvedimento potrebbe spingere alcuni proprietari di condomini (come già avvenuto a San Francisco negli anni Novanta) a convertire gli stessi in appartamenti di lusso come scappatoia legale per aggirare la legge.

Secondo alcuni critici del blocco, invece, una soluzione più sostenibile per l’investitore, che possa rispondere anche a una esigenza abitativa non banale potrebbe essere quella già in sperimentazione a New York: che prevede cioè una quota di social housing (o comunque una dotazione di edilizia convenzionata) in un mix più ampio dove l’edilizia libera rappresenta comunque una percentuale elevata.

Inoltre, il provvedimento berlinese lascia fuori un’altra ragione per cui in molte città europee i residenti vengono “espulsi” dai quartieri centrali, e cioè gli affitti turistici tramite piattaforme online. E lì serve a poco fissare un tetto, mentre sarebbero utili forse delle quote percentuali (quanti affitti turistici per abitante), come già previsto per altre attività . Di fatto, qualunque alternativa è complicata da una miriade di fattori e di bilanciamento dei diversi interessi politici e sociali in gioco.

Fonte : Wired